- в феврале на 9,4%;
В первом полугодии индекс стоимости IKm(USD) снизился на 1,7%, индекс стоимости IKm(UAH) на 0,9%. Согласно нашим данным, цены продаж были ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка:
Весенний спад деловой активности в определенной мере был также вызван прозвучавшими в начале марта громкими заявлениями высших должностных лиц страны о планах строительства доступного жилья и резком снижении банковских процентов по ипотечным кредитам. Хотя практически все понимали, что денег у государства на реализацию подобных планов мало, некоторые участники рынка стали примериваться к льготным ипотечным кредитам и отодвинули свои планы на будущее.
Осознав в конце прошлого-начале текущего года, что цены в сегментах наиболее ходовых малогабаритных квартир достигли определенного дна, и при этом просмотров достаточно много, некоторые продавцы стали более жестко вести торги и даже набавлять цены. В результате части потенциальных покупателей пришлось покинуть рынок недвижимости. Это одна из причин того, что вместо традиционного весеннего роста деловой активности в марте произошел ее спад.
Переходя от итогов июня к итогам всего первого полугодия, следует отметить низкую деловую активность, а также расслоение рынка при общей относительной стабильности общегородских цен.
Цены на киевскую недвижимость в июне в большинстве сегментов рынка снизились. В значительной степени это объясняется сокращением количества объектов в актуальной базе данных и, как следствие этого, изменением соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир. Индекс стоимости IKm(USD) снизился на 0,8%; индекс стоимости IKm(UAH) снизился на 0,3%.
Не ясно и то, насколько оценка будет отвечать существующим рыночным реалиям конкретного населенного пункта. А это очень существенно. Поскольку в каждом городе свой рынок недвижимости, со своими сегментами, ценами и тенденциями, которые необходимо специально изучать. Заметим, что в Национальном стандарте 2 «Оценка недвижимого имущества» нет положений, обязывающих органы власти собирать и предоставлять оценщикам данные о ценах купли-продажи недвижимости. Даже предоставление официальной статистики количества сделок и цен продаж не предусмотрено. Какую информацию и статистику подыщет оценщик ту и будет использовать. В подобных условиях, живя и работая за сотни километров, собрать достоверную информацию о реальных ценах продаж крайне проблематично. Соответственно крайне проблематично проверить и оспорить качество оценки конкретного объекта недвижимости. А в условиях, когда сложно что-либо проверить и оспорить, неизбежно возникают различные коррупционные схемы.
То, что этот новый порядок оценки не был проработан ни организационно, ни методически, ни юридически, и стал полной неожиданностью для большинства участников рынка, достаточно быстро поняли высшие должностные лица страны. И через 10 дней приказы были отменены. Но это вовсе не означает принципиального отказа от создания специализированных фирм, занимающихся оценкой недвижимости с целью налогообложения. Другое дело, что пока не ясно, сколько таких фирм и оценщиков будет в каждом городе, районе, области.
Не удивительно, что более 800 оценщиков из разных городов Украины обратились к Президенту, Кабинету министров, Верховной Раде, Министерству юстиции, Фонду госимущества и Антимонопольному комитету с требованием отменить ряд приказов Фонда госимущества и Минюста, монополизирующих рынок оценочной деятельности и блокирующих развитие независимой оценки.
Подавляло деловую активность и фактическое отстранение в первой половине месяца подавляющей массы сертифицированных специалистов от оценки объектов недвижимости с целью ее продажи. Согласно приказу Минюста, вступившему в силу пятого июня, нотариусы могли заключать сделки купли-продажи недвижимости лишь при наличии «налоговой» оценки имущества. А такую оценку могли осуществлять лишь 12 специализированных фирм (порядка 40 оценщиков) по всей Украине.
Тем не менее, все эти факторы были в данном случае второстепенными. Полагаем, что куда большее влияние оказали негативные прогнозы развития отечественной и мировой экономики, а также ожидание новых рыночных реалий. Судя по материалам в СМИ и обсуждениям на интернет-форумах, проседание курса наличной гривны, российского рубля, евро и других валют по отношению к доллару США обеспокоило очень многих участников рынка недвижимости. И не только само по себе, но и как признак будущих более масштабных кризисов.
Сложно сказать, насколько повлияли на подобные решения проведение футбольных матчей, шествия болельщиков, а также общая праздничная атмосфера в центральных районах города. Наверняка, все это в той или иной мере сказалось на деловой активности: в этой атмосфере многим хотелось отдохнуть, расслабиться. К тому же, непривычно раннее лето, жаркая погода и необходимость оздоровить детей, которых по случаю Евро-2012 отправили на каникулы намного раньше обычного, также не очень способствовали проведению просмотров.
Ожидания того, что проведение Евро-2012 оживит киевский рынок недвижимости, так и остались ожиданиями. Немного оживился лишь рынок аренды.Что же касается вторичного рынка жилья, то эффект был скорее обратным некоторые продавцы и покупатели временно покинули его.
Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) + 0,4 банк/деп (не изменился).
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) -0,8%.
Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11399 пунктов (-0,3% за июнь, -0,9% за полгода).
Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1408 пунктов (-0,8% за июнь; -1,7% за полгода).
В июне рынок недвижимости работал на малых оборотах: уровень деловой активности был низким, в списке сделок преобладали малогабаритные квартиры. Причем в основном повлияло на ситуацию не Евро-2012, а негативные прогнозы развития экономики. Такими они остаются и на ближайшие месяцы: ожидается невысокая активность участников рынка, а в июле будут проявятся процессы расслоения рынка и плавное снижение индекса стоимости.
Владимир Коломейко, аналитик портала недвижимости www.domik.net, специально для UGMK.INFO
Рынок жилой недвижимости Киева: июнь и первое полугодие 2012 г.
Комментариев нет:
Отправить комментарий